כמעט בכל בניין שמתקדם להתחדשות עירונית מגיע הרגע שבו רוב השכנים כבר חתמו, ואחד או שניים עדיין לא. מאותו רגע הביטוי דייר סרבן מתחיל להישמע בקבוצת הוואטסאפ, בדרך כלל בכעס ולא תמיד בצדק.
החוק מבחין הבחנה חדה בין בעל דירה שמסרב מסיבה עניינית לבין מי שמסרב כדי לשפר את מצבו על חשבון השאר. ההבחנה הזאת קובעת אם אפשר להתקדם בלעדיו, ומה המחיר שהוא עלול לשלם.
מי נחשב סרבן ומי פשוט עוד לא חתם
בעל דירה שלא חתם אינו סרבן. זאת נקודת הפתיחה שהרבה נציגויות מפספסות.
החוק מדבר על סירוב בלתי סביר, כלומר על מי שמסרב להעביר את זכויותיו בלי טעם ענייני, או מתנה את הסכמתו בתנאים שונים מאלה שקיבלו שאר בעלי הדירות. מי שעדיין בודק את ההסכם, מתייעץ עם עורך דין או ממתין לתשובה על סעיף מסוים, פשוט נמצא בתוך התהליך.
ההבדל בין התנגדות לבין התמקחות
דייר שאומר שהתמורה שהוצעה לו נמוכה מדי ביחס לשווי הדירה שלו מעלה טענה עניינית. אפשר לחלוק עליה, אפשר לבדוק אותה מול שמאי, אבל היא נמצאת בתחום הלגיטימי.
לעומת זאת, דייר שדורש לעצמו דירה נוספת, תשלום צדדי או תנאים שאיש מהשכנים לא קיבל, משתמש במיקומו כדי לסחוט ערך שאינו נובע מהנכס שלו. זה בדיוק המצב שהחוק בא לטפל בו.
בפרקטיקה, רוב המקרים נופלים באמצע. אדם שגר באותה דירה ארבעים שנה, שמפחד ממעבר, שלא מבין את המסמכים או שחושש שלא יחזור לשכונה, אינו מנסה לסחוט אף אחד. הוא פוחד. לזה צריך מענה אנושי ולא איום בתביעה.
איזה רוב צריך כדי להתקדם
הפרויקט אינו תלוי בהסכמה של מאה אחוז מהדיירים, ומעולם לא היה תלוי בה.
החוק מדבר על רוב מיוחס מבין בעלי הדירות, ובפינוי בינוי מדובר בשני שלישים מבעלי הדירות שמחזיקים גם בשני שלישים מהרכוש המשותף. שיעור הרוב אינו זהה בכל המסלולים, והוא נגזר מסוג הפרויקט ומהתוכנית שחלה על המתחם, לכן זה אחד הדברים הראשונים שכדאי לברר מול עורך הדין שמלווה את הנציגות.
יש הפרש גדול בין שני מצבים. כשהרוב הנדרש עדיין לא הושג, אין על מה לדבר ואין הליך שאפשר לפתוח. רק אחרי שהרוב קיים, הסירוב של המיעוט הופך לשאלה משפטית.
מתי הסירוב נחשב סביר לגמרי
החוק מגדיר מצבים שבהם בעל דירה רשאי לומר לא, וסירובו לא ייחשב בלתי סביר:
- העסקה שהוצעה אינה כדאית מבחינה כלכלית עבורו
- לא הוצע לו פתרון דיור חלופי לתקופת הבנייה
- לא הוצעו בטוחות הולמות שמבטיחות את קיום העסקה
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות שהופכות את ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו לבלתי סביר עבורו
- מדובר בבעל דירה עם מוגבלות, והדיור החלופי שהוצע אינו מותאם לצרכיו
השורה השנייה והשלישית ברשימה הן הנפוצות ביותר. דייר שלא קיבל ערבות בנקאית ראויה או שלא הובטח לו שכר דירה לאורך כל תקופת העבודות מסרב בצדק גמור, וכדאי להכיר את זכויות הדיירים בפרויקט התחדשות לפני שמאשימים מישהו בעיכוב.
דוגמה טובה לכך הגיעה לאחרונה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שדחה ערעור של שכנים ושל יזם נגד דייר שסירב לחתום. התברר שהמרפסת שיועדה לו בדירה החדשה הייתה קטנה בכארבעים אחוז מזו של שאר הדיירים בבניין. הסירוב שלו נמצא מוצדק.
קשישים ובעלי מוגבלות
לבעלי דירות מבוגרים יש בחוק מעמד נפרד. עבורם מעבר דירה בגיל מתקדם אינו עוד סעיף בלוח זמנים אלא שינוי חיים, ולכן החוק מחייב להציע להם חלופות מותאמות, כמו דירה קטנה יותר באזור אחר או פתרון מחוץ לפרויקט.
יזם שלא מציע את החלופות האלה לא יכול להתלונן אחר כך שהדייר מעכב.
מה קורה כשהעניין מגיע להליך משפטי
כשהרוב הושג והסירוב נמצא בלתי סביר, שאר בעלי הדירות והיזם יכולים לפעול נגד הדייר המסרב.
הסעד המרכזי בחוק הוא תביעת נזיקין. בית המשפט רשאי לקבוע שהדייר אחראי כלפי שאר בעלי הדירות על הנזק שנגרם להם בגלל העיכוב או הביטול של העסקה, והנזק הזה יכול להיות גדול מאוד: שכר דירה, עליית מחירי בנייה ואובדן הזכויות שהיו מקבלים.
בפסיקה נוהגים לבחון גם את יכולת התשלום של הדייר ואת הנסיבות שלו, ולעיתים מטילים עליו רק חלק מהנזק.
לאיזו ערכאה פונים
בפרויקטים שנעשו במסלול של חיזוק או הריסה של בניין בודד, הערכאה המוסמכת לדון בתביעה נגד דייר שמסרב היא המפקח על רישום המקרקעין, טריבונל ייעודי לסכסוכים בבתים משותפים. בפרויקטים מתחמיים התביעה מוגשת לבית המשפט.
ההבדל בין המסלולים משפיע כאן ישירות, וההבחנה ביניהם מפורטת בהשוואה בין תמ"א 38 לפינוי בינוי.
בכל מקרה, מדובר בהליך ארוך שמתווסף ללוח זמנים שגם ככה נמדד בשנים. תביעה נגד שכן היא צעד אחרון, לא כלי לחץ.
איך מונעים את המצב הזה מראש
רוב הסרבנות נולדת מתוך תחושה של חוסר שקיפות, ולא מתוך תאוות בצע.
- שתפו את כל בעלי הדירות במידע באותו זמן, ולא רק את מי שחתם
- ודאו שלכל דייר יש גישה לעורך הדין שמייצג את הדיירים ולא רק לנציגות
- טפלו מוקדם בדירות חריגות, כמו דירת גג, דירת קרקע עם חצר או דירה מוגדלת
- אל תבטיחו לוחות זמנים שלא ניתן לעמוד בהם, כי משך הפרויקט ארוך מכפי שרוב הדיירים מדמיינים
הניסיון שלנו בשטח מלמד שדייר שמקבל תשובה אמיתית לשאלה שלו חותם בסוף. דייר שמרגיש שדורסים אותו יילחם עד הסוף, גם כשהוא יודע שהוא יפסיד.
לסיום
הכינוי דייר סרבן שמור בחוק למי שמסרב בלי טעם ענייני או דורש לעצמו תנאים שאיש לא קיבל. בעל דירה שחסרות לו ערבויות, שלא הובטח לו דיור חלופי או שהתמורה שהוצעה לו נמוכה מזו של שכניו פועל בתוך זכותו החוקית.
לפני שפותחים בהליך מול שכן, שווה לבדוק מה בדיוק חסר לו. ברוב המקרים מגלים שהפער קטן מכפי שנדמה.
קבוצת בראל מלווה מתחמי התחדשות עירונית משלב איתור המתחם ועד מסירת הדירות. אם אתם נציגות דיירים או בעלי דירות בבניין ותיק ורוצים לדעת מה באמת אפשר לעשות בבניין שלכם, השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחה בלי התחייבות.