מס רכישה בדירה מקבלן הוא אחד הסעיפים שהכי קל לפספס בתכנון התקציב. המחיר שרואים בטבלת המכירות הוא לא הסכום שיוצא מהחשבון, ומעליו מגיעים עורך דין, מס ועוד כמה הוצאות. מי שמגיע לפגישה בלי להכיר את החישוב נתקל בהפתעה דווקא כשכבר חתם.
המאמר הזה עובר על המדרגות לשנת 2026, מראה כמה זה יוצא בפועל בשתי דוגמאות, ומסביר מתי מדווחים ומתי משלמים.
בקצרה: מי שהדירה החדשה היא הדירה היחידה שלו פטור ממס רכישה עד כ-1.98 מיליון ש"ח, ומעבר לזה משלם בשיעורים מדורגים של 3.5% עד 10%. מי שכבר יש לו דירה משלם 8% מהשקל הראשון. הדיווח לרשות המסים נעשה תוך 30 יום מהחתימה.
מה זה מס רכישה ועל מה משלמים אותו
מס רכישה הוא מס שהקונה משלם למדינה על עצם רכישת זכות במקרקעין. הוא לא קשור לקבלן ולא נכנס לכיסו של היזם. המס משולם לרשות המסים, והסכום תלוי בשני דברים: שווי הדירה, והאם זו הדירה היחידה שלכם.
בדירה מקבלן המס מחושב על המחיר כולל מע"מ, כלומר על הסכום שאתם משלמים בפועל לפי החוזה. לכן כדאי לחשב אותו על המחיר הסופי ולא על המחיר "לפני מע"מ" שמופיע לפעמים בפרסומים. את הסעיפים האחרים בעסקה, כמו ליווי בנקאי והגנה על הכסף שלכם, כדאי לבדוק במקביל.
המדרגות לשנת 2026
יש שתי טבלאות, ושתיהן מתעדכנות מעת לעת. הנתונים הבאים נכונים לתחילת 2026, ומומלץ לוודא אותם במחשבון של רשות המסים לפני שמחליטים.
דירה יחידה
דירה יחידה היא דירה שאין לכם אחרת, או שיש לכם חלק של עד שליש בדירה אחרת. המס מחושב בשיטה מדורגת, וכל שיעור חל רק על החלק שנמצא בתוך המדרגה שלו:
- עד כ-1,978,745 ש"ח: פטור.
- עד כ-2,347,040 ש"ח: 3.5%.
- עד כ-6,055,070 ש"ח: 5%.
- עד כ-20,183,565 ש"ח: 8%.
- מעל זה: 10%.
דירה נוספת
מי שכבר מחזיק דירה ורוכש עוד אחת משלם 8% מהשקל הראשון, ו-10% על החלק שמעל כ-6 מיליון ש"ח. אין מדרגת פטור.
שתי דוגמאות לחישוב
הטבלה מסתכמת בשורה אחת כשמחשבים מספר אמיתי. נניח דירה במחיר 3 מיליון ש"ח, כולל מע"מ.
דירה יחידה: על 1,978,745 הראשונים אין מס. על ההפרש עד 2,347,040 (כ-368 אלף) משלמים 3.5%, כ-12,900 ש"ח. על ההפרש עד 3 מיליון (כ-653 אלף) משלמים 5%, כ-32,600 ש"ח. בסך הכול כ-45,500 ש"ח.
דירה נוספת: 8% מ-3 מיליון הם 240,000 ש"ח.
ההפרש, כמעט 195 אלף שקל על אותה דירה בדיוק, הוא הסיבה שההגדרה של "דירה יחידה" חשובה כל כך. שווה לדעת מראש באיזו קטגוריה אתם נמצאים.
משפרי דיור: מה קורה כשיש לכם דירה שאתם עומדים למכור
זוגות רבים שרוכשים דירה חדשה מחזיקים בדירה ישנה שימכרו בהמשך. החוק נותן להם הקלה: אם הם מוכרים את הדירה הישנה בתוך התקופה שנקבעה, הם משלמים את המס של דירה יחידה ולא של דירה נוספת, והמדינה מחזירה את ההפרש.
בדירה מקבלן יש כללים מיוחדים לגבי מועד המסירה, כי בין החתימה לכניסה עוברות שנים. התקופה המדויקת ואופן הספירה שלה משתנים, ולכן זו בדיוק השאלה שצריך לשאול עורך דין לפני החתימה. אל תסתמכו על מה ששמעתם מחברים.
מתי מדווחים ומתי משלמים
הסדר פשוט יחסית, אבל מועדים מפספסים:
- עד 30 יום מהחתימה על החוזה: עורך הדין מדווח לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) על העסקה.
- עד 60 יום מהרכישה: משלמים את המס לפי השומה העצמית. איחור גורר קנסות וריבית.
- אם הרשות קובעת סכום גבוה יותר: ההפרש משולם תוך 30 יום מההודעה.
כדאי לבקש מעורך הדין אישור כתוב שהדיווח הוגש בזמן. זו הוצאה קטנה לעומת הבעיה שנוצרת כשהוא מתעכב.
מה עוד נכנס לתקציב מעבר למס
מס הרכישה הוא רק חלק מהתמונה. מי שמתכנן רכישה מקבלן צריך לחשב גם:
- שכר טרחת עורך דין, שנקבע בדרך כלל כאחוז קטן מהמחיר.
- הצמדה למדד, שמעלה את המחיר ככל שהזמן עובר. מדד תשומות הבנייה משפיע על התשלומים שנשארו לכם.
- עלויות המשכנתא, כמו הערכת שמאי ועמלות פתיחת תיק.
- שינויי דיירים והתאמות בדירה, אם תרצו לשנות את התכנון.
הכלל הפשוט: כשבונים תקציב, מוסיפים מעל מחיר הדירה עוד כמה אחוזים להוצאות הנלוות. מי שמשאיר את המרווח הזה פנוי לא נאלץ לקחת הלוואה ברגע האחרון.
שאלות נפוצות
האם מס רכישה בדירה מקבלן שונה ממס רכישה בדירה יד שנייה?
השיעורים והמדרגות זהים. ההבדל הוא בעיקר בתזמון: בדירה מקבלן יש חתימה על חוזה שנים לפני המסירה, ולכן צריך לתאם מראש את המועדים עם עורך הדין.
האם מס הרכישה מחושב על המחיר כולל מע"מ?
כן. בדירה מקבלן המס מחושב על המחיר שאתם משלמים בפועל, כולל מע"מ.
כמה משלמים על דירה של 2 מיליון ש"ח?
דירה יחידה בשווי של כ-2 מיליון ש"ח כמעט פטורה: המס הוא כ-750 ש"ח בלבד, על החלק שמעל הסף. מי שיש לו כבר דירה ישלם 8%, כלומר כ-160,000 ש"ח.
מי מדווח לרשות המסים?
בדרך כלל עורך הדין שמלווה את הרכישה, תוך 30 יום מהחתימה. האחריות על התשלום היא של הקונה.
אפשר להקטין את מס הרכישה?
אפשר להקפיד על ההגדרה הנכונה של דירה יחידה ועל זכויות משפרי דיור. מעבר לזה, אין קיצורי דרך, וכל ניסיון להצהיר על מחיר נמוך מהאמיתי עלול לגרור קנסות כבדים.
לסיכום
מס הרכישה הוא סכום ידוע מראש, וקל לחשב אותו לפני שחותמים. מי שמכיר את המדרגות ואת המועדים מגיע לפגישה עם מספר ביד, ולא מגלה אחרי החתימה שהתקציב לא סוגר. אם אתם משווים בין אפשרויות, המדריך על דירה מקבלן מול יד שנייה יעזור לראות את הכל יחד, וכשאתם מתכוננים להרשמה, המאמר על הרשמה מוקדמת מסביר מה לבדוק לפני שמעבירים דמי רצינות.